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22. Januar 2016

Immobilienrecht: Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen benachteiligen Käufer durch lange Bindungsfrist unangemessen

Fortgeltungsklauseln in AGB, die für notarielle Kaufvertragsangebote eine feste Bindungsfrist von 4 Wochen mit anschließender freier Widerruflichkeit vorsehen, sind wegen Vertoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam

Ein notarieller Grundstückskaufvertrag, etwa ein Kaufvertrag über eine Wohnung oder über ein Haus, kommt mit Angebot und Annahme zustande.

Der Regelfall sieht vor, dass Angebot und Annahme in einem einheitlichen Notartermin abgegeben werden. Käufer und Verkäufer sind also gleichzeitig anwesend. In den vergangenen Jahren hat die Aufspaltung von Angebot und Annahme immer mehr zugenommen. Insbesondere beim Erwerb einer Eigentumswohnung von einem Bauträger unter Beteiligung eines Vertriebes war es jahrelang gängige Praxis, dass der Käufer ein Angebot abgab, das der Käufer oft erst Wochen oder Monate später annahm. In vielen Fällen war dies erforderlich, um dem Käufer die Möglichkeit einzuräumen, etwa die Finanzierung des Kaufpreises zu bewerkstelligen. Häufig wurde diese Konstellation aber auch ausgenutzt, um den Käufer zu unangemessen lange zu binden.

Bindungsfrist für Angebot maximal 4 Wochen

Der BGH hatte bereits 2010 entschieden (BGH, Urteil vom 11.06.2010, V ZR 85/09), dass bei finanzierten, beurkundungsbedürftigen Verträgen der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraumes von vier Wochen erwartet werden kann. Mit Ablauf dieser Frist erlischt das Angebot.

Eine Annahme, die nach Ablauf der Bindungsfrist erfolgt, ist schwebend unwirksam und muss von der Käuferseite erneut notariell bestätigt werden. Das ist aber in der Vergangenheit regelmäßig nicht erfolgt. Die Folge war die formelle Unwirksamkeit des Vertrages. Fand die Annahme durch den Käufer daher nach Ablauf der Frist durch den Käufer statt, dann war die notarielle Form nicht gewahrt, der Kaufvertrag konnte rückabgewickelt werden.

Was sind Fortgeltungsklauseln und was bewirken sie?

Die Notare reagierten und schufen sog. Fortgeltungsklauseln. Eine solche Klausel war jetzt Gegenstand der Prüfung des BGH (Versäumnisurteil vom 07.06.2013, V ZR 10/12). Die der Entscheidung zu Grunde liegende Klausel lautete:

„An das Angebot hält sich der Anbietende bis zum 30.06.2005 unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf der Frist erlischt lediglich die Bindung an das Angebot, nicht jedoch das Angebot selbst, das dann in stets widerruflicher Weise fortbesteht. Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung zu notariellem Protokoll, ohne dass es des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf.“

Fortgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist unwirksam

Nach der Entscheidung des BGH vom 07.06.2013 ist eine solche Fortgeltungsklausel unwirksam, wenn es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass solche Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoßen. Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sich der Verwender unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots oder die Erbringung einer Leistung vorbehält.

Mit diesem gesetzlichen Grundgedanken sind nach der Auffassung des BGH derartige Fortsetzungsklauseln nicht vereinbar.

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